五洲国际：商贸物流的发展比房地产好
观点地产相较于住宅市场的“水深火热”，现时的商贸物流更像是一片充满想象空间的蓝海。作为“弄潮儿”，五洲国际在专注主业的基础上亦在不断推陈出新。3月31日，在香港业绩会期间，五洲国际管理层接受了观点地产新媒体的专访，其董事长舒策城与执行董事赵立东娓娓道来，在近一个小时的交流中，五洲国际的发展图景也描摹得愈发清晰。据舒策城介绍，2015年五洲国际将专注于商贸以及物流两大主业，尤其是物流方面，已有徐州（楼盘）和郑州（楼盘）项目相继落地；在创新型业务方面，动产融资将成为其下一个“捕捉点”。商贸物流与动产融资“因为商贸和物流是很生态的结合，有商贸的需求才有物流的需求。”商贸出身的舒策城深谙其中的道理。因而，此前以商贸及综合体作为发展两翼的五洲国际，如今已将物流纳入到发展版图。虽然现时并未明确这一业务板块在集团中的具体份额，但随着郑州和徐州项目的落地，五洲国际商贸物流的尝试也将呈现遍地开花的态势。1月27日，五洲国际与青岛海尔（600690,股吧）产业发展有限公司签订战略合作协议，双方将发挥各自优势，在物流地产与商贸物流仓配装一体化服务领域展开深入合作。同时，协同海尔集团旗下青岛（楼盘）日日顺家居物流强化仓储物流管理与运营。对于这次合作，赵立东指出，双方的契合度很高，可谓是不谋而合。“日日顺主要是做配送为主的业务，它的配送覆盖面很广，正好五洲国际的商贸有天然的配送需求。”据其透露，双方合作落地是从郑州项目的管理开始。并且，赵立东强调，五洲国际希望强强联手，跟业内已经做得很优秀的公司联手，快速把五洲国际的整个商贸链条活跃起来，进而促进主业、租赁和销售。除了大力拓展物流外，在动产融资方面，五洲国际也在积极探索。所谓动产融资，实际上是在五洲国际和银行合作，获得一定授信规模，然后需要贷款的商户再通过五洲国际这个平台，以抵押产品的方式来获取贷款。五洲国际已与华夏银行（600015,股吧）达成合作。“动产融资除了五洲国际以外，其他人做可能不太适合。”舒策城指出，将来很多P2P融资会通过五洲国际进行，因为中国P2P成功的概率很低。“放钱容易，但是万一没钱还怎么办？五洲国际的动产融资看得见、摸得着，每一个商品的型号、品牌、价格全部在这里。我们的动产融资第一，透明的；第二，可监督；第三，看得见、摸得着。”随着动产融资的结合，五洲国际商贸、物流、金融产业链就打通了，而这也意味着其在市场竞争中又多了一把“利器”。合伙人及人才机制当行业内合伙人制正如火如荼地开展之时，“五洲国际版”合伙人亦在酝酿之中。据赵立东介绍，五洲国际不仅有内部合伙人制，同时对外也在推行。“内部主要是激励从业人员，让他们跟公司的利益捆绑在一起。我们拿出了很多方案，大家还在讨论过程中。原则上项目的主要操盘人员，至少是经理以上级别的人都要参股，是强制性参股，具体比例还在商榷过程中。”同时，他也强调，五洲国际是一家具有合伙人基因的企业，有这方面传统优势，但五洲国际合伙人制度并不是一下全部推行，而是针对一些项目逐步试点推行。至于外部合伙人，舒策城向观点地产新媒体指出，五洲国际的外部合伙制不但是资金的合作，还有资源上的合作。“五洲国际可以整合全国资源以及当地资源。”舒策城如是称。尤其是凭借着对商贸物流的丰厚基础，五洲国际可以以合伙人形式帮助那些不具备单独去做的公司。在赵立东看来，五洲国际内部合伙人作为企业治理的一种模式，在提升员工收入的同时，也很好地留住了人才。实际上，作为一家管理成熟的企业，五洲国际在人才机制上亦有一番心得。赵立东透露，除了实行合伙人制度让更多人介入到公司管理层面外，五洲国际还有很多方式。“比如说给高级管理人员发一定的期权或者公司股票，业绩好他也会有收益，主要是让他的收入多元化。”除了利益捆绑外，也重视员工的培训、交流。“员工在选择一个平台的时候，有没有发展前景，自己水平会不会提高都是考虑的因素，他不光是看一个简单的工资问题。”此外，赵立东还指出，从去年开始五洲国际就加大内部提拔和培养的比例，这个比例甚至已经达到70%。“我们这个行业的特殊性决定了一般以内部培养为主，内部培养的人还要有这个行业的基因，培养的时候才更有基础。”舒策城补充道以下是观点地产新媒体对五洲国际管理层的专访实录：观点地产新媒体：进入到2015年，五洲国际的目标规划是怎样的？舒策城：2015年五洲国际主要专注于两个业务，一个是物流，另一个是商贸，主要是这两大主业。观点地产新媒体：未来物流板块占多大比例？具体的比例还没确定，但有一些城市已经落地了，例如徐州项目已经落地并开工建设了，10月份要开业，而郑州的今年会建设。观点地产新媒体：五洲国际和海尔签署合作协议，基于怎样的契机？赵立东：海尔日日顺主要是做配送为主的业务，覆盖面很广，前身是给海尔做家电配送的。现在日日顺也做一些上市公司的配送，包括和阿里巴巴合作。五洲国际的商贸有天然的配送需求，所以我们就不断沟通，大家都彼此感兴趣，考察了很多项目。前段时间刚签了一个战略合作协议，现在落地是从郑州项目的管理开始。因为日日顺是做配送，做商贸仓储管理，所以五洲国际就找日日顺来组合这种业务。我们希望强强联手，跟业内已经做得很优秀的公司联手，快速把五洲国际的整个商贸链条活跃起来，进而促进主业、租赁和销售，对商户也是增值服务。观点地产新媒体：除了配送外，五洲国际和海尔今后会一起拿地、一起建设吗？海尔集团旗下的海尔地产是拿地建设的，日日顺是管理建好的这些仓库。我们跟青岛海尔产业发展有限公司的合作涉及到很多的土地，有可能五洲有的土地海尔比较喜欢，或者是海尔有的土地跟五洲的战略发展比较接近，这样我们可以互相整合。观点地产新媒体：除了平安、普洛斯之外，五洲国际有没有其他的合作伙伴？商贸这一块有一些小股东参与，我们也是合伙制。有一些是职业经理人跟我们合作，他们对商贸比较有经验，有资源，比如说有一些原来做贸易做得非常好，但对地产开发和物流不是很熟悉，就可以作为我们的小股东。观点地产新媒体：五洲国际合伙人制度具体是怎样执行的？内、外部都在推行。内部主要是激励从业人员，让他们跟公司的利益捆绑在一起。我们拿出了很多方案，大家还在讨论过程中。原则上项目的主要操盘人员，至少是经理以上级别的人都要参股，是强制性参股，具体比例还在商榷过程中。在这个过程中，决策、决定都是跟他的利益挂钩的，项目赚钱了他的收益就会多，要是现金流不好，可能要同比例往里面投钱。这样跟切身利益联系在一起会促进对项目健康发展的责任心，这也是一个企业的模式。我们的初衷还是希望员工跟企业利益捆绑，共同创造更多的财富，同样也是留人的一种方式。当员工有很好的投资收益，增加了收入，人才也可以留住。观点地产新媒体：很多企业都在推行合伙人制度，您怎么看？合伙人制度是把双刃剑，其实五洲国际是一家很早就施行合伙人制的企业，所以有这个基因，有这个传统优势。同时，我们合伙人制度也不是说一下全部推行，我们是针对一些项目逐步试点推行。我相信凡事都有两面性，有他有利的一面，也有不利的一面。观点地产新媒体：现在已经开始有项目在操作了吗？已经有项目在做了。观点地产新媒体：从内部的反映来看怎么样？还是很热烈，大家很积极。五洲国际的合伙人制是有很多基础的，因为合作不单单是经验的合作，五洲国际对商贸物流有比较丰厚的基础，很多公司单独做又不具备条件，跟我们合作还能把国外客户资源能够用得起来。五洲国际在全国都有资源，合作就更有影响力，所以五洲国际的合伙人制基础是非常好的。我们的合伙制不但是资金的合作，还有资源的合作，可以整合全国资源以及当地资源。另外，合伙人制度也会带来一个好处，比如说一个项目投资总额两三亿元，合伙人占股10%，就需要投两三千万，但两三千万对合伙人来说可能已经是全部的资产，只有继续做下去，而且非成功不可。早点开盘，早点回款，早点招商，早点销售，每一分钱的成本都要控制好，这样就有利于我们的发展。观点地产新媒体：也就是要把自己和企业的命运捆绑在一起。企业家真正要把自己的命运和企业的命运捆绑在一起，这个企业才能做得好。因为任何一个企业不是随随便便能够成功，成功的企业真的很努力，包括马云。当自己的命运和企业的命运捆绑在一起的时候，这个企业成功的概率就高了很多。因为每一个企业的竞争都是公平的，努力多一点，，可能比别人就更成功一点。观点地产新媒体：2015年五洲国际会推进哪些创新型业务的落地？五洲国际现在主要是物流和商业，我们以这个为主业，然后做一些延伸产品，这样企业就更健康。比如说有10万个客户，知道这些客户现在缺什么，需要什么，再去做这样的产品，产品出来以后就会被市场接受。观点地产新媒体：未来五洲国际会往哪些城市深耕？商贸物流以中西部为主。第一，国家*策方向是支持中西部发展；第二，中国经济一直是跟着产业走，珠三角和长三角的很多低端产业都往那边走。中西部相当于五六年前的长三角、珠三角，市场需求大，成本低，所以我们去那里发展是这样的考虑。观点地产新媒体：投资者对五洲国际尝试的这些新业务是怎样评价的？投资者对我们还是很认可的，因为我们都是在自己主业基础上延伸的。比如说动产融资，动产融资除了五洲国际以外其他人做可能不太适合。因为我们有10万个商家，但这10万个商家不是所有都贷，我们会挑生意比较好的；第二，挑货比较好卖的。货好卖，生意就会比较好，这种人往往是很会做生意的人，你支持他，他很快就会成长。反过来有一些人基础比较好，企业比较多，但生意做得不怎么样，他的钱可以通过我们这个平台借给别人。有些人干脆把自己的生意收缩一点，把钱挪出来借给别人。因为有些人付了高息以后还能够赚钱，有些人本来有很多钱，但是赚不到钱，所以可以通过我们的平台整合。将来很多P2P融资会通过我们进行，因为中国P2P成功的概率很低，放钱容易，但是万一没钱还怎么办？五洲国际的动产融资是看得见、摸得着，每一个商品的型号、品牌、价格全部在这里。我们的动产融资第一是透明的；第二，可监督，第三，看得见、摸得着。观点地产新媒体：利润下滑已经成为房地产行业的普遍现象，开发商普遍对于规模也没那么看重，五洲国际是怎么去平衡规模和利润的？五洲国际一直以来就没强调规模，因为我们强调市场的需求，量力而行。我们从来没有说一定要有多少土地储备，一定要做到多大规模。比如说我们去年底是十万个商家，现在十二三万个商家，在这些商家里面，原先的一些商家还有很大的发展空间，另外当地还有很多商家有整合需求。房地产领域，住宅方面的利润确实萎缩得很厉害，因为供应量过剩很严重，但我们这个板块相对还好一点，在房地产里面的供应量不是很大，过剩相对没那么严重。除了这块利润，五洲国际还有延伸产品的利润作为补充。我们今年销售目标是70亿，没有包括管理费、租金、动产融资的利润在里面。这一块去年有2亿多的收入，这2亿收入中纯利润达5000万，还是很可观的，因为这一块是可持续的，不像销售物业卖完就没有了。观点地产新媒体：今年房地产行业人事变动比较多，五洲国际的人才机制是怎样的？怎么去打造稳定的人才体系？大家都介入到公司管理层面，我们还有很多方式，比如说给高级管理人员发一定的期权或者公司股票，业绩好会有收益，主要是使得收入多元化。除了工资之外，还有项目奖金，这个项目从开始到最后做完，达到了利润指标就有奖金，我们越来越重视利润，利润达到了就有一定的奖励，超过了就有更多的奖励，达不到也会有一些损失，捆绑在一起。当然了，我们也加强员工的培训、交流，让大家在业务方面的能力能够提高，这个很重要。员工在选择一个平台的时候，有没有发展前景，自己水平会不会提高都是考虑的因素，不是简单的工资问题。如果能够做一个小股东，将来有大的发展，员工更愿意呆在这里。留人是综合因素，只加工资是个很失败的方法，要逐步把利益捆绑起来。观点地产新媒体：五洲国际从外部引进的人才和自己培养的大概是怎样的比例？我们2011年、2012年、2013年外面来的人比较多，因为培养不过来，项目发展太快了。从去年开始我们加大内部提拔和培养的比例，这个比例已经达到70%，实际上新进的人员很少，我们会不断地提升这些员工往上走，也会淘汰一些，这跟公司发展阶段有关。这个行业的人才是需要自己培养的，因为有特殊性。我们对员工的第一个要求是对这个行业要了解；第二，对这个行业还要爱好，要当成一种兴趣去做。我们这个行业的特殊性决定了一般以内部培养为主，内部培养的人还要有行业的基因，培养的时候才更有基础，如果对行业一点都不了解，管理起来就很难。观点地产新媒体：五洲国际线上平台五洲汇上线了，但感觉大部分跟综合体关联比较大，跟商贸的结合还比较少。也在结合，因为我们现在主要是在无锡（楼盘）做，跟银联合作、跟交通银行（601328,股吧）在做系统。我们已经上线了700多个商户，签约商户也有一千多家，正在逐步推动这个项目。现在有一些商户开始了解五洲汇，开始使用这个平台，而且能够获得一定收益。观点地产新媒体：在O2O方面，五洲国际有像华南城一样跟其他互联企业合作吗？正在谈，现在这样的企业比较多。很多互联公司都在寻找实体店合作，专业市场产品的线上线下互动比综合体还高，因为综合体的产品线上根本不会理线下的，最多送货，专业市场很多产品拿回去不一定马上能够使用，要进行组装、安装，必然要靠线下，这样线上线下互动就成为了条件。五洲国际考虑得比较细，我们一般是有可执行的方案再推到市场上。有的企业是先说出去，再来做，做得好再说。我们是先自己琢磨一段时间，觉得有模型出来，基本上可以了，就推到市场。观点地产新媒体：您对今年融资环境有什么样的预判？地产方面的融资环境会比较好，而我们的主要融资以物流贷款为主，因为这是*府比较支持的行业。物流贷款有几大优势，第一，周期比较长，都是五到八年；第二，利率比较低；第三，银行容易批。地产受很多限制，物流没那么多限制。观点地产新媒体：今年总理*府工作报告中提到了“互联+”概念，当这一概念上升到*府顶层经济设计时，会怎么影响到这个行业？“互联+”很简单，就是互联一定要加一个内容，没有内容互联都是空的。互联只是一个渠道，一个手段，一定要加实体。我们将来要把所有的络铺开，所有的城市都有我们的销售渠道、物流渠道和配送渠道，将来线上肯定和线下要结合，互联肯定要加实业。观点地产新媒体：在您看来，商贸物流未来的发展趋势是怎样的？商贸物流在中国的发展比地产好。2013年的数据显示，1亿以上交易额的市场就有9.8万多个，这是一个非常好的趋势。中国很多产品没有整合在一起，另外，中国消费增长跟商贸物流有关联，消费不增长商贸物流就不大了，消费增长商贸物流就增长。